En numerosas ocasiones, clientes del despacho han contactado con nosotros porque heredaron una vivienda por fallecimiento de uno de los padres, el otro mantiene el usufructo, los hijos son los nudo propietarios y el inquilino no abona la renta del contrato de arrendamiento.
En tales situaciones, la consulta viene dada porque desconocen quién debe instar las acciones judiciales para poder desahuciar al inquilino moroso, llegando incluso a manifestarnos no haber podido obtener una Sentencia favorable porque el Juzgado estimó la excepción procesal planteada por el inquilino, consistente en la falta de legitimación activa de un nudo propietarios cuya madre disfrutaba el usufructo de la vivienda. Es decir, ¿qué pasa cuando la nuda propiedad de una vivienda pertenece por herencia a los hijos y el usufructo ha sido asignado a la viuda?
Pues bien, en este sentido debemos manifestar que tanto la jurisprudencia como la propia Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) determinan que deberá ser la usufructuaria quien inste las acciones judiciales en defensa de sus intereses.
Así, por ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa 779/2019, de 29 de noviembre, determinó que legitimación activa para el ejercicio de la acción de desahucio el artículo 250.1.1º LEC atribuye al dueño, usufructuario o a cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento ordinario o financiero o en aparcería, legitimación activa para promover demandas de desahucio por impago de rentas o expiración del plazo contractual pactado.
Y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya de 16 de enero de 2013, que indica que la legitimación para el ejercicio de esta pretensión la ostentaba quien tuviera la condición de arrendadora, y ello no lo es la actora (los hijos nudo propietarios) en tanto en cuanto no eran los arrendadores y sí lo su madre, es titular del derecho de usufructo vitalicio de la vivienda.
Por tanto, tanto la acción extrajudicial como la judicial deberán ser instadas por la usufructuaria si bien, desde el despacho recomendamos ponerse en contacto con un profesional para estudiar cada caso de manera individualizada ya que nuestra experiencia nos indica que no existen dos supuestos idénticos.