El pasado día 26 de mayo de 2023 entró en vigor la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y, como consecuencia de ellos, en Abogados Reunidos articulamos unas notas breves sobre las modificaciones introducidos que afectarán al procedimiento de desahucio.
La “Ley de la vivienda” ha modificado varios artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), en especial los artículos 150.4, 439, 440, 441, 549, 655 bis, 675, 685 y 704. Sin embargo, desde una perspectiva práctica, y de cara a la formulación e interposición de una demanda de desahucio, son tres las consideraciones que deben tenerse en cuenta.
En primer lugar, debe señalarse si la vivienda arrendada constituye la vivienda habitual del arrendatario. Como en realidad este requisito de admisibilidad de la demanda resulta muy difícil de probar para el arrendador, desde Abogados Reunidos recomendamos incluir en el contrato de arrendamiento que la vivienda arrendada constituirá la vivienda habitual del arrendatario. No obstante lo anterior, en los supuestos en los que el contrato se ha firmado antes de la entrada en vigor de la “Ley de la vivienda”, deberemos indicar expresamente en la demanda que la vivienda arrendada constituye vivienda habitual. Además, podremos utilizar el auxilio judicial para acreditar tal extremo; así, por ejemplo, podremos solicitar que se remita atengo oficio al Ayuntamiento para que informe el lugar de empadronamiento del arrendatario/a. En cualquier caso, entendemos que los Juzgados y, en especial los LAJ, deberán ser flexibles y no requerir más prueba que el propio contrato de arrendamiento de vivienda y la especificación señalada. En este sentido, y sin entrar en otras consideraciones, la “Ley de la vivienda” convierte el derecho de propiedad en una obligación de propiedad, al obligar al arrendador a acreditar extremos de los que no tiene conocimiento y quebrar el artículo 217.1 LEC.
En segundo lugar, debemos señalar si el arrendador es un gran tenedor o no. Según la legislación introducida en la época de la pandemia, gran tenedor es aquella personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencia o un inmueble con superficie superior a 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. Y en el caso de que los inmuebles se ubiquen en un entorno de mercado residencial tensionado, gran tenedor será considerado el propietario de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial. Pues bien, en este caso, el arrendador que interponga una demanda de desahucio y sea gran tenedor, deberá acreditar si el arrendatario es una persona vulnerable y haber acudido previamente a un procedimiento de conciliación o intermediación establecido por las Administraciones Públicas que sean competentes.
Esta cuestión suscita nuevamente varios interrogantes. El primero de ellos es que resulta contario al artículo 217.1 LEC (de la carga de la prueba) acreditar un hecho que no depende de nosotros, tal que acreditar que el inquilino está en situación de vulnerabilidad. No obstante, desde Abogados Reunidos consideramos que sería suficiente con dirigirnos al Área de Gobierno, Familia y Asuntos Sociales del Ayuntamiento (dependerá de cada municipio el organismo competente; en Madrid será dicha Área) así como a la Consejería de Vivienda de la Comunidad de Madrid o al Servicio de Mediación autonómico (también dependerá de cada Comunidad Autónoma el organismo) para que informen sobre la posible situación de vulnerabilidad del inquilino. Y habrá que esperar dos meses para poder interponer la demanda.
En cualquier caso, desde Abogados Reunidos ofrecemos la primera consulta gratuita para estudiar el caso concreto de nuestro cliente de forma individualizada, facilitarle nuestra opinión jurídica así como, en su caso, un presupuesto muy ajustado para poder ayudarle en sus problemas.
Por último, recordamos que en Derecho no existen dos casos idénticos y que dos más dos, casi nunca son cuatro.