En el día a día de una relación arrendaticia, las reparaciones en la vivienda son fuente de conflictos entre arrendador y arrendatario y pueden llegar a desembocar en un procedimiento judicial porque las partes no coinciden en la responsabilidad de cada una de las partes. Así, el arrendador entenderá que cualquier reparación que haya que realizarse dentro de la vivienda es obligación del arrendatario, y éste considerará que es el arrendador quien debe hacerse cargo. Sólo cuando el daño sea producido por un tercero y provenga de fuera del inmueble (el más común, fuga de agua en la vivienda superior o cuyo origen sea un elemento comunitario) la controversia resultará más sencilla de arreglar.
Desde nuestro punto de vista y experiencia, la mayoría de los problemas se evitan con una redacción clara y sencilla del contrato de arrendamiento, donde se estipule a qué parte corresponderá asumir según qué reparaciones. No obstante, en la mayoría de las veces resulta difícil incluir toda la casuística y, en otras, el arrendatario no podrá negociar el clausulado y firmará condiciones abusivas (por ejemplo, una exoneración de responsabilidad integral por parte del arrendador, incluso en aquellos supuestos en que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la jurisprudencia, son claras y le atribuyen responsabilidad.
La mayoría de las consultas que nuestros clientes nos realizan se refieren al mal funcionamiento de la caldera, problemas con los grifos, cadenas rotas, piezas de electrodomésticos dañadas, persianas rotas, ventanas que no cierran y enchufes en mal estado.
Hay que tener en cuenta que el artículo 21 de la Lau señala que las reparaciones consideradas como necesarias o de conservación correrán a cargo del arrendador y que, de conformidad con el Tribunal Supremo, las reparaciones necesarias o de conservación se consideran aquellas que son indispensables para mantener la vivienda en uso, las que son impuestas por la autoridad competente y las que garantizar al arrendador la pacífica posesión del inmueble.
Por ello, y sin ánimo exhaustivo, las reparaciones que se consideran necesarias son las siguientes:
- Reparaciones o, incluso, sustitución de la caldera, siempre y cuando no sea necesarias por un mal uso del arrendatario.
- Reparaciones o sustituciones de instalación de agua, desagües, gas y electricidad.
- Filtraciones, goteras y humedades.
- Envolvente de la vivienda (puertas y ventanas) y siempre que el daño no haya sido producido por el arrendatario o por un mal uso de dichos elementos.
En nuestro artículo “Reparaciones en la vivienda arrendada, ¿a quién corresponde el gasto?” abordamos los pasos que el arrendatario debe tomar para garantizar que el arrendador cumpla sus obligaciones contractuales y repare los daños que le corresponden.
Por el contrario, al arrendatario le correspondería las pequeñas reparaciones y el mantenimiento de la vivienda, conforme establece la LAU. Así, las reparaciones cuya obligación de reparar corresponden con al arrendatario serían las siguientes (igualmente, sin ánimo exhaustivo):
- Grifos, cisternas de los baños, cerraduras.
- Agujeros en paredes, tapar huecos por brocas en las paredes, enchufes, bombillas.
En cualquier caso, desde Abogados Reunidos ofrecemos la primera consulta gratuita para estudiar el caso concreto de nuestro cliente de forma individualizada, facilitarle nuestra opinión jurídica así como, en su caso, un presupuesto muy ajustado para poder ayudarle en sus problemas.
Por último, recordamos que en Derecho no existen dos casos idénticos y que dos más dos, casi nunca son cuatro.