Desde hace tiempo, son muchos los clientes que acuden al Despacho porque tienen problemas con los daños y desperfectos que surgen en la vivienda arrendada y, en especial, con la nula colaboración de los arrendadores, quienes se desentienden de ejecutar obras necesarias para mantener la vivienda en estado habitable, o que directamente rechazan hacerlas.
En primer lugar, lo más importante es identificar el origen del daño o siniestro porque en el caso de que el origen sea comunitario, deberá notificar al presidente/a y al administrador/a. En este caso en el que el daño proviene de una zona común, la obligación de reparar y de indemnizar es de la Comunidad.
En el caso de que el origen esté dentro de la propia vivienda, y haya que identificar a quién corresponde realizar las obras de reparación o mantenimiento, la situación se complica.
Lo más importante es leer y entender bien las cláusulas del contrato que se refieran al mantenimiento de la vivienda y a quién corresponde ejecutar las obras de reparaciones. En ocasiones, el arrendador incluye en el contrato una cláusula de exoneración de cualquier daño e, incluso, obliga al arrendatario a pintar la vivienda cuando finalice el contrato. Sin perjuicio de que dicha cláusula será abusiva, su aceptación y firma supondrá la no devolución de la fianza a la finalización del contrato, con la pertinente reclamación de devolución, incluso por vía judicial, si bien dicha situación la tratamos en otro artículo Reparaciones en la vivienda arrendada, ¿a quién corresponde el gasto?
En segundo lugar, existe la posibilidad de incluir en el contrato un mecanismo de actuación pactado expresamente entre las partes. Por norma general, estos clausulados se remiten a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
En tercer lugar, la jurisprudencia establece que para el caso de que el arrendatario reclame al arrendador la reparación de daños en el inmueble, de tal manera que la forma de actuar debe ser evaluada por un abogado para evitar el impago de la renta y que el arrendador pueda interponer una demanda de desahucio, hecho que supondría situar al arrendatario a una situación de debilidad.
En cuarto lugar, La Ley de Arrendamientos Urbanos permite minorar el importe de la renta si las obras de reparación duran más de veinte días, aunque deberá justificarse la pérdida de habitabilidad de la vivienda. Si, por el contrario, la vivienda no puede utilizarse de manera total, será causa de suspensión del contrato e, incluso, motivo para su resolución. Por ejemplo, si no puede utilizar uno de los dos baños de la vivienda o una de las dos o tres habitación, se podrá solicitar una minoración del contrato.
Por último, nuestra recomendación es tener claro las siguientes pautas de actuación:
1.- Acreditar la realidad de las obras;
2.- Acreditar los efectos que justifican la inhabitabilidad parcial de la vivienda o, incluso, la inhabitabilidad total de la misma;
3.- Instar al arrendador por medio fehaciente para que repare; y
4.- Reclamarse la suspensión del contrato o la disminución de la renta.
En definitiva, no se trata sólo de informar de los daños existentes ni de los perjuicios que causan al arrendatario sino que hay que probarlos, justificarlos y reclamarlos.
En función de la entidad de los daños, recomendamos obtener un informe pericial para justificar nuestra reclamación. También puede servir un presupuesto de reparación y reportaje fotográfico por parte de empresa reparadora.
En cualquier caso, desde Abogados Reunidos ofrecemos la primera consulta gratuita para estudiar el caso concreto de nuestro cliente de forma individualizada, facilitarle nuestra opinión jurídica así como, en su caso, un presupuesto muy ajustado para poder ayudarle en sus problemas.
Por último, recordamos que en Derecho no existen dos casos idénticos y que dos más dos, casi nunca son cuatro.