Cuál es el problema
En el presente caso, el cliente, una Comunidad de propietarios, se enfrenta al inquilino que arrienda un local para vivir y realizar graves actividades molestas (que incluyen insultos, amenazas y agresiones físicas a los trabajadores de la finca) así como al propietario arrendador quien, a pesar de haber sido advertido en repetidas ocasiones tanto por burofaxes como por llamadas telefónicas, no realiza ninguna actuación tendente a resolver el contrato de arrendamiento.
La Comunidad que representamos pretendía el cese absoluto de las actividades realizadas por parte del arrendatario, así como el resarcimiento del daño moral por la duración y gravedad de los hechos.
Para ello, se interpuso demanda de juicio ordinario en ejercicio de la acción de cesación frente al arrendatario y frente al arrendador y se solicitó que se dictara una Sentencia en los siguientes términos:
- Que condenara al arrendatario demandado al cese de las actividades molestas.
- Que se acordara la resolución del contrato de arrendamiento firmado entre los codemandados.
- Que se acordara la prohibición del uso del inmueble durante dos años.
- Que se condenara a los codemandados al abono del daño moral causado, cifrando en 8.000,00€, así como a las costas del procedimiento.
Interposición de acciones
La Comunidad interpuso demanda de juicio declarativo en ejercicio de la acción de cesación del artículo 7.2 LPH frente al arrendatario del local, quien realizaba actividades molestas y prohibidas, y frente al propietario del local, por su evidente inacción frente a su inquilino, a pesar de habérsele notificado los problemas causados y estar al corriente de los acuerdos de junta.
Por parte del arrendatario demandado, no se contestó a la demanda por lo que se le declaró en situación de rebeldía procesal y por parte del propietario demandado se presentó escrito de contestación a la demanda alegando, en síntesis, las siguientes cuestiones:
- Que las actividades molestas y prohibidas fueron desarrolladas íntegramente por parte del arrendatario, por lo que se planteaba excepción procesal por supuesta falta de legitimación pasiva.
- Que el propietario realizó las actuaciones necesarias tendentes a poner fin a la situación creada por su arrendataria, aportando copia sellada de la demanda de desahucio interpuesta frente a éste.
Sentencia
El Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda, desestimando la excepción procesal por falta de legitimación pasiva del propietario y, respecto al fondo del asunto, declara la responsabilidad de los codemandados, declara la resolución del contrato, ordena el cese del uso por un período de dos años y les condena a indemnizar a la comunidad por el daño moral causado.
En primer lugar, cita el artículo 27.2.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (“el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”) para alegar que el propietario podría haber instado la resolución del contrato conforme al citado artículo en lugar de instar el desahucio por expiración del plazo. Así, del examen de la demanda de desahucio aportado por el propietario demandado, se acredita que el motivo por el que se instó la resolución del contrato no se fundamentaba en el incumplimiento de las normas comunitarias o de dicho artículo 27.2.e) LAU sino porque la duración del contrato había llegado a su término.
En relación con la jurisprudencia aportada por el propietario, con cita de abundante jurisprudencia pacífica del Tribunal Supremo, declara la responsabilidad del propietario por inacción evidente en sus obligaciones como arrendador y como propietario. Así, transcribimos las sentencias señaladas:
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 490/2019, de 18 de noviembre (ECLI:ES: APM:2019:16591): “Como puso de manifiesto esta Sala en Sentencia de 20-02-2018, n.º 74/2018, rec. 939/2017, es necesario no sólo que la relación jurídico-procesal esté bien constituida trayendo al juicio a ambos, sino que al arrendatario se le haya dirigido requerimiento previo a la demanda, como persona física o jurídica que lleva a cabo esa actividad molesta o prohibida por los Estatutos, con la finalidad apuntada por la anterior doctrina y jurisprudencia citada, en cuyo caso contrario se produce incumplimiento del requisito de procedibilidad, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 7.2 LPH”.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra n.º 486/2021, de 11 de noviembre, ECLI:ES: APPO:2021:2443: “Del tenor del precepto resulta claro que la demanda ha de dirigirse, en todo caso, contra el propietario de la vivienda o local, y, en el caso de ser el infractor el ocupante, también frente a este, cual es el supuesto litigioso. Como señala la SAP de Pontevedra de 21 de julio de 2016, dicho precepto ordena la legitimación pasiva del propietario titular de la vivienda o local, en todo caso, y un litisconsorcio pasivo necesario entre el propietario y el ocupante, en el caso de sea éste, y no aquél, el infractor que desarrolla la actividad no permitida.
- RESULTA, PUES, EVIDENTE QUE NO PUEDE HACERSE UN PRONUNCIAMIENTO SEPARADO RESPECTO AL CESE DE LA ACTIVIDAD ILÍCITA PARA EL PROPIETARIO, QUE NO ES QUIEN DESARROLLA LA ACTIVIDAD OBJETO DE LA ACCIÓN, SINO QUE HABRÁ DE EXAMINARSE LA CUESTIÓN DE FORMA CONJUNTA, SIN QUE PUEDA VINCULAR EL ALLANAMIENTO DEL PROPIETARIO AL OCUPANTE, QUE PODRÁ DEMOSTRAR Y ALEGAR LAS CAUSAS DE OPOSICIÓN QUE ESGRIMA, EN PARTICULAR QUE NO DESARROLLA LA ACTIVIDAD AFIRMADA EN LA DEMANDA, SIENDO INESCINDIBLES LAS RELACIONES JURÍDICAS ENTRE AMBOS.
En este sentido en la STS de 19 de febrero de 2019 se señalaba:
“Así, la sentencia 1135/2007, de 18 de octubre, EDJ 184357, citando las de 3 de noviembre de 1992, EDJ 10777 y 16 de marzo de 2001, EDJ 2308, declara que si no se acreditan los hechos de la demanda, la desestimación de esta ‘favorece a todos los codemandados, incluidos los que se hubiesen allanado a la demanda’. La sentencia 11/2012, de 19 de enero, EDJ 5040, considera que, pese al allanamiento de algunos codemandados, cabe desestimar la demanda también respecto de ellos por razón de la indivisibilidad del pronunciamiento y de la fuerza expansiva de la sentencia. Y con más claridad todavía, la sentencia 8/2009, de 28 de enero, EDJ 13329, muy especialmente citada por los hoy recurrentes cuando en su día recurrieron en apelación, hace la siguiente distinción: «Son en definitiva, todos los demandados litisconsortes pasivos necesarios y la consecuencia procesal de tal vínculo es que no pueden tenerse en cuenta ni los allanamientos de alguno, ni la aceptación de la sentencia, pues los recursos de cualquiera de los litisconsortes les aprovechan. Si en definitiva, se trata de proceso único que ha de desembocar en sentencia única, no puede estimarse el motivo”.
- La Audiencia Provincial de Álava, en el auto n.º 150/2020, de 27 de noviembre, ECLI:ES:APVI:2020:287A: “Por tanto su implicación procesal, en calidad de propietaria, en lado pasivo de la acción es plena y con las consecuencias correspondientes, con el mismo contenido de las exigibles al ocupante de la plaza de garaje donde se desarrolla una actividad de las prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. La recurrente en su calidad de propietaria bien pudo desplegar las acciones, en su caso judiciales, para perseguir el cese de la actividad o el desalojo de la plaza de garaje, en ejercicio de las facultades propias de su derecho. Sólo consta la referida autorización a la comunidad para que procediera al desalojo, pero ya le consta que no fue posible, por lo que debió en su caso, para librarse de la acción contra ella dirigida en este proceso, ejercer dichas acciones inherentes a su derecho de propiedad. Si no lo hizo, ahora debe soportar la acción contra ella desplegada por la Comunidad de Propietarios por imperativo del citado art. séptimo LPH”.
Por todo lo anterior, desestima la excepción procesal planteada y resuelve el fondo del asunto.
En segundo lugar, y sobre el fondo del asunto, declara constar acreditado:
- Que el administrador notificó al propietario las convocatorias y Actas de las juntas donde se trataban los graves problemas causados por su arrendatario.
- Que el administrador contactó telefónicamente en multitud de ocasiones con el propietario haciéndole ver la gravedad de los hechos.
- Que cuando se remitieron los requerimientos previos en enero de 2022, el demandado hizo caso omiso de manera deliberada.
- Que cuando se remitió burofax al propietario en marzo de 2022 el demandado contestó por medio de letrado informando que había requerido supuestamente a su inquilino el cese de la actividad, señalando que “se va a intentar la resolución contractual bilateral” para que el inquilino se fuera “a la mayor brevedad posible”.
- No obstante, el propietario aportó dos requerimientos de cese de las actividades que no fueron entregados por no haberse notificado en el domicilio de su arrendatario.
- Ninguna prueba más se aporta por parte del propietario que justificara que, cuando se le notificaron los requerimientos y burofaxes previos a la demanda, intentara resolver el contrato por incumplimiento contractual (ex artículo 27. LAU).
- Que, si bien interpuso demanda de desahucio, ésta se interpuso en julio de 2023, es decir, un año después de haberse interpuso la demanda de cesación, y el objeto era la expiración del plazo contractual, tal y como se señalaba en el cuerpo de la demanda de desahucio.
Por tanto, se acreditó que el propietario obvió deliberadamente las constantes quejas por insultos, amenazas, agresiones, ruidos, etc. y esperó a la finalización del plazo contractual para no renovar el contrato, a pesar de que, en su burofax de contestación a la comunidad, informaba que intentaría la resolución cuanto antes.
Por último, acreditó la realidad de los hechos establecidos en la demanda y que tampoco habían sido objeto de impugnación por los codemandados, remitiéndose tanto a la documental como a la testifical practicada por parte de tres propietarios afectados, el administrador de la finca y el portero del edificio.
Y todo ello con expresa imposición de costas a los codemandados.