En el presente artículo analizamos de manera sucinta los diferentes tipos de procedimientos desahucios que la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé y que van allá de la demanda de desahucio (en Madrid o en cualquier otro partido judicial) con acumulación de la acción de reclamación de rentas, que es el procedimiento más común, y que, en función del caso, permite al cliente obtener la tutela judicial de manera más efectiva.
I.- En primer lugar, los dos procedimientos más comunes para que el Arrendador resuelva el contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual del Arrendatario son la demanda de desahucio (en Madrid o en cualquier otro partido judicial) por incumplimiento contractual y la demanda de desahucio (en Madrid o en cualquier otro partido judicial) acumulando la acción de reclamación de cantidades impagadas (renta y/o cantidades asimiladas, como suministros).
Como señalábamos, la demanda de desahucio (en Madrid o en cualquier otro partido judicial) por impago de rentas es la demanda más común cuando el Arrendatario impaga las rentas fijadas en el contrato. Además, se podrá reclamar el pago de los suministros (agua, electricidad, gas) junto con el pago de la renta. El artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC) dispone que en estos casos el Arrendatario sólo podrá oponer el pago de las cantidades reclamadas o justificar que puede enervar la acción, es decir, que no hubo requerimiento previo del Arrendador y por tanto abona las cantidades debidas y las costas, y se mantiene en la vivienda (la enervación sólo podrá oponerse una vez). Por regla general y en la mayoría de los supuestos, cuando el Arrendatario impaga la renta sin motivo alguno por más de tres meses, debemos tener claro que ya no abonará más rentas y, salvo que abandone la vivienda voluntariamente, desde Abogados Reunidos recomendamos iniciar el proceso judicial.
II.- En segundo lugar, pueden iniciarse otros procedimientos de desahucio (en Madrid o en cualquier otro partido judicial) cuando el Arrendador quiere recuperar la posesión de la vivienda por motivos que no tienen que ver con el impago de la renta.
Así, nos encontramos con los siguientes procedimientos:
1. Juico Verbal por precario. En síntesis, el procedimiento de desahucio (en Madrid o en cualquier otro partido judicial) por precario se interpone cuando el propietario se ha visto desposeído de la posesión de un bien inmueble de su propiedad, contra su voluntad. Está regulado en el artículo 250.1.2º LEC y requiere los siguientes presupuestos procesales:
– Aportar el título jurídico que acredita la condición de propietario del Arrendador.
– Identificar claramente el bien inmueble poseído en precio (por ejemplo, aportar nota simple).
– Acredita la insuficiencia o carencia de título por parte del demandado (por ejemplo, se podrá requerir previamente por burofax al demandado para que lo aporte en un plazo antes de interponer la demanda).
La demanda de desahucio (en Madrid o en cualquier otro partido judicial) por precario puede dirigirse frente a los Ignorados Herederos tal y como señala el artículo 704.2 LEC. Asimismo, si en cualquier momento del proceso se acredita que nadie reside en el inmueble, podría solicitarse que se dictara Sentencia que estimara la demanda y dicha Sentencia tendría efectos de cosa juzgada. Por último, el propietarios podrá acumular otra acción a la solicitud de desahucio.
Por el contrario, el ocupante del bien inmueble puede personarse en el procedimiento
En cualquier caso, desde Abogados Reunidos ofrecemos la primera consulta gratuita para estudiar el caso concreto de nuestro cliente de forma individualizada, facilitarle nuestra opinión jurídica así como, en su caso, un presupuesto muy ajustado para poder ayudarle en sus problemas.
Por último, recordamos que en Derecho no existen dos casos idénticos y que dos más dos, casi nunca son cuatro.