Cuál es el problema
En el presente caso, un nuevo propietario adquiere un local semi subterráneo, antiguamente destinado a concesionario de coches, e inicia el cambio de uso a trasteros, con el objetivo de venderlos, así como de constituir una subcomunidad de propietarios dentro de la propia comunidad, nuestro cliente. Para ello, el propietario demandado inicia las obras sin informar al presidente de la comunidad, tal y como exige el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal ni mucho menos informa a la comunidad de propietarios de que dichas obras alterarán elementos comunes.
La Comunidad que representamos requirió continuamente la licencia de obras o declaración responsable, así como el proyecto sin obtener ningún tipo de información por lo que el presidente, el portero, el letrado y un perito contratado para emitir informe pericial, accedieron a la obra con permiso de la contrata que ejecutaba los trabajos. Como consecuencia de la visita, el perito contratado dictamina sin género de dudas que las alteraciones en elementos comunes son las siguientes:
- Modificación de arquetas (mediante cegado como recrecido/elevación de las mismas).
- Creación de un nuevo solado en una parte del local con techos altos, anclándose a la zapata del edificio.
- Excavación profunda del suelo del edificio de la comunidad, verificándose haber llegado a la tierra.
Ante la falta de documentación, las molestias que causaba la obra y la verificación de que los trabajos estaban alterando sustancialmente determinados elementos comunes, la Comunidad interpuso solicitud de interdicto de obra nueva con el objetivo de que el juez resolviera sumariamente y acordara la suspensión inmediata de la obra.
Interposición de acciones
La Comunidad interpuso solicitud de interdicto de obra nueva dirigida frente al propietario del local por estar ejecutándose obras que alteraban elementos comunes del edificio. Con ello, se pretende que el Juzgado, una vez reciba la solicitud de interdicto, acuerde la suspensión inmediata y de traslado al demandado para que se oponga o alegue las cuestiones que considerara oportunas. Para ello, el Juez debe verificar los siguientes requisitos:
- Que la obra se esté ejecutando, es decir, que la obra no haya concluido.
- Que se perturbe el derecho de propiedad y causen daños materiales en elementos comunes (el artículo 7.1 señala que el propietario que ejecute las obras deberá “dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad” y continúa señalando que “en el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.
Una vez admitida la solicitud del interdicto y acordado mediante Auto la suspensión de la obras, el propietario demandado se personó en el procedimiento y en el plazo de diez días se opuso a la paralización alegando los siguientes motivos:
- Que la propiedad no ejecutó ninguna obra que afectara a los elementos comunes o a la estructura del edificio.
- Que no hacía falta informar a la comunidad ni solicitar autorización al presidente.
- Que la comunidad actuó con ánimo de entorpecer y obstruir el derecho de propiedad.
Sentencia
El Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda. En primer lugar, con abundante citación a la jurisprudencia pacífica del Tribunal Supremo, recuerda la doctrina sobre la tutela sumaria de la posesión ante la obra nueva y sobre la circunstancia de resultar especialmente aplicable a los supuestos de conflicto surgido entre coposeedores en el régimen de propiedad horizontal, así cita la reciente sentencia 149/2022, de 28 de febrero:
«No puede obviarse la finalidad preferentemente cautelar y precautoria del interdicto de obra nueva, que persigue una defensa posesoria consiguiente a un ataque a la posesión causado por una obra nueva, aunque con ello se proteja también la propiedad u otros derechos reales, pero no con base en una reclamación real o reivindicación de los mismos». La naturaleza jurídica del interdicto de obra nueva, que, aunque se le asigna una finalidad cautelar y precautoria a diferencia de los de recobrar y retener la posesión, no tiene un carácter de juicio petitorio de propiedad, sino como se ha declarado persigue una defensa posesoria consiguiente a un ataque a la posesión causado por una obra nueva, aunque con ello se proteja también la propiedad u otros derechos reales, pero no con base en una reclamación real o reivindicación de los mismos (…). Persigue el interdicto de obra nueva mantener un estado de hecho a favor del demandante de interdicto, no de la contraparte que realiza la obra impugnada; trata de evitar al actor una eventual lesión jurídica que dificulte el ejercicio ulterior del derecho de dominio en juicio declarativo posterior, pretendiendo, a partir de reclamación de posibles daños, la finalidad que la ley prevé de obtener la demolición de la obra».
Del análisis de la prueba practicada (interrogatorio del presidente de la comunidad, tres periciales y una testifical), el Juzgado acredita los siguientes hechos:
- Que el propietario no solicitó autorización a la Comunidad de propietarios para la realización de las obras porque, según manifestaba en su contestación a la demanda, las obras no afectaban a los elementos comunes del edificio.
- Que las obras de transformación del local que antes se utilizaba para concesionario de vehículos en un local que se destinaría a mini trasteros, tuvo que realizarse un forjado nuevo, puesto que el local en su configuración originaria estaba a dos alturas, estando en la primera altura un forjado liviano que tenía una oficina del concesionario, pero que no era suficiente para la instalación de los mini trasteros.
- Que el nuevo forjado establecido se apoyaba en una zapata del edificio y por tanto si se han afectado los elementos estructurales.
La sentencia acredita, por tanto, que la obra realizada altera una situación fáctica consolidada sin contar con la autorización de los demás con mutación del estado de cosas anteriormente existente, ya que la obra litigiosa fue emprendida por el demandado sin la autorización de la comunidad recurrida pese a que finalmente ha afectado a la estructura del edificio apoyándose el forjado en una zapata, que es un elemento común, y altera su configuración. Igualmente, constataba que durante la realización de las obras se abrió una arqueta nueva de saneamiento, condenando una antigua, y si bien se trata de una cuestión menor no deja de ser también un elemento común del edificio la red de saneamiento.
En definitiva, la Sentencia recoge los requisitos y elementos fundamentales para estimar la solicitud del interdicto de obra nueva y acordar la suspensión de la obra, para evitar o limitar el perjuicio causado por la obra nueva, puesto que el perjuicio real de la comunidad se produce cuando uno de los comuneros coposeedores decide por sí mismo, sin contar con la voluntad de los demás, y al margen por completo de lo establecido en la LPH, alterar por propia autoridad un elemento común como es la estructura del edificio, lo que conlleva el menoscabo del estado posesorio y de las facultades de aquellos (el resto de los comuneros coposeedores), a los que no resulta legítimo imponer a la fuerza una situación posesoria nueva y no consentida por la actuación unilateral y decisión exclusiva de uno solo de ellos, todo ello sin perjuicio de que las obras puedan estar bien realizadas, pero lo esencial en este tipo de procedimientos es la valoración de la afectación de la situación posesoria de la comunidad de propietarios demandante que ha tenido que soportar unas obras que han alterado un elemento común estructural sin que haya dado su consentimiento para ello.
Y todo ello con expresa imposición de las costas al propietario demandado.