Cuál es el problema
En el presente caso, el edificio que conforma la comunidad de propietarios dispone de una cubierta transitable a la que todos los vecinos pueden acceder por el rellano de las escaleras, y en el cual se permite desde tomar el sol hasta tender la ropa, siempre que no se ancle el tendedero a las paredes. Además, existen dos viviendas ático cuyas ventanas (que deben contar con rejas por decisión de la junta de hace 20 años) dan a la cubierta transitable.
Una nueva propietaria adquiere uno de las viviendas ático y decide ejecutar obras de reforma en el inmueble y, sin informar a la comunidad ni recabar la autorización de la junta, decide alterar significativamente los elementos comunes y no sólo amplía las ventanas, sino que una de ellas la convierte en puerta desde la cual accede a la cubierta transitable. Además, elimina las rejas e instala un tendedero anclado a una de las paredes de la cubierta.
Una vez que la Comunidad conoce el alcance de las obras, y mientras se están ejecutando, remite un burofax a la propietaria requiriendo la paralización de las obras e informando de los acuerdos de junta de hace 20 años, con rango estatutario.
Ante la falta de respuesta por parte de la propietaria, y la continuación de las obras, la Comunidad contrata la emisión de un informe pericial e interpone demanda de procedimiento ordinario solicitando la reposición de las obras al estado anterior.
Interposición de acciones
La Comunidad interpuso demanda de procedimiento ordinario solicitando que se condenara a la propietaria a reponer los elementos comunes alterados al estado anterior, en aplicación del artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (prohibición de alterar elementos comunes) y en aplicación de los acuerdos de junta (obligatoriedad de que las ventanas de las viviendas ático tuvieran rejas así como la obligación de que cualquier tendedero estuviera anclado a la pared).
Para ello, se adjuntó a la demanda un informe pericial que acreditaba mediante fotografías cuál era el estado anterior de las ventanas (45×45 y con rejas) y cuál era el resultado de las obras ejecutadas (ampliación de las ventanas a 90×60; ampliación de una de ellas convirtiéndola en una puerta practicable para acceder desde el inmueble a la cubierta; instalación de un tendedero anclado a la pared de la cubierta).
La propietaria se personó en el procedimiento y alegó los siguientes motivos de oposición:
- Negaba el carácter comunitario de la terraza.
- Que la ampliación de las ventanas no constituía alteración de elementos comunes porque se trataba de una fachada interior, y que no causaba perjuicio a la estructura del edificio, que no afectaba a ningún propietario y que se había ejecutado correctamente.
- Que no existía prohibición alguna que obligara a instalar rejas en las ventanas.
- Que no existía prohibición alguna que impidiera anclar un tendedero a la pared de la cubierta y que, además, no causaba daño alguno a ningún propietario.
Sentencia
El Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda y acredita lo siguiente:
- Que la propietaria demandada, sin conocimiento ni consentimiento de la Comunidad de Propietarios, modificó las dimensiones de dichos huecos, convirtiendo uno de ellos en puerta balconera y ampliando el otro;
- Que demolió para ello parte del antepecho de la fachada y eliminó las rejas preexistentes en dichos huecos;
- Que colocó un tendedero anclado a uno de los petos de la cubierta del edificio.
Conclusiones
Se interpone la presente demanda en el ejercicio de la acción del artículo 7.2 LPH, que prohíbe a los propietarios realizar obras en su inmueble que modifiquen los elementos arquitectónicos y del artículo 9.1.a), que requiere a los propietarios respetar las instalaciones generales y demás elementos comunes.
En primer lugar, y respecto al HECHO CONTROVERTIDO (carácter comunitario terraza que linda con la fachada o peto de la vivienda demandada), debemos señalar que la titularidad dominical de la demandada es únicamente el inmueble denominado Departamento número 18 “terraza cubierta en planta octava, cuota: dos enteros, sesenta céntimos por ciento”, tal y como consta en la nota simple (documento 1 demanda) y documento número 2 demanda (Estatutos), siendo la terraza/cubierta, elemento comunitario.
De contrario se señala que los Estatutos no permiten determinar con claridad qué parte de la cubierta y terraza o terrazas del inmueble. Dicha alegación no puede prosperar; el artículo 6 de los Estatutos establece que: “además de los enumerados en el artículo 396 del Código Civil, según la redacción dada al mismo por el artículo 1º de la Ley de Propiedad Horizontal como aplicación del mismo y a modo enunciativo; serán considerados también elementos comunes los siguientes:
- La cubierta, terraza o terrazas del inmueble, aun en el caso de que sean de utilización exclusiva de uno o varios propietarios”.
En el presente caso, la cubierta no es de utilización exclusiva de ningún propietario. Tal y como recogen de manera continuada las Actas de la CP, así como ha quedado perfectamente acreditado por don Manuel Paleo, propietario de la vivienda 2º B desde 1983, la zona de terraza descubierta, o cubierta, ha sido desde el principio una zona de propiedad comunitaria sin que se haya atribuido su uso exclusivo a ningún propietario, antes al contrario, la CP siempre ha prohibido un uso exclusivo de la misma. Por ejemplo, el señor Paleo ha manifestado en la testifical, que uno de los motivos por el que se tapió una de las puertas, era para evitar ningún derecho de ningún vecino sobre la terraza. Dicho motivo llevó a exigir a la anterior propietaria la instalación de rejas. Cuando la anterior propietaria abrió una puerta directa a la terraza, la CP le exigió quitarla y ésta la quitó y puso rejas. Incluso, se ha prohibido de manera continuada y pública, tanto a la propiedad de la terraza cubierta como al resto de propietarios, instalar enseres en dicha zona descubierta.
Por tanto, la zona de cubierta es zona comunitaria sobre la cual la CP, desde el principio, y de manera clara, pública y continuada, ha prohibido hacer uso alguno que permita justificar título de propiedad alguna dicha zona. Nos remitimos a las Actas de Junta al menos desde 2008, si bien por la testifical del Sr. Paleo sabemos que es del al menos 1983:
- Acta JGE 21/02/2008. Ruegos y preguntas: “Se recuerda de nuevo, que no está permitido dejar enseres particulares en zonas comunes, la Comunidad acuerda se retiren los que haya”. “ASIMISMO SE REITERA QUE LA TOTALIDAD DE LA SUPERFICIE DE LA TERRAZA DE LA CUBIERTA ES UNA ZONA COMÚN MÁS, Y POR TANTO NINGÚN PROPIETARIO TIENE DERECHOS PARTICULARES SOBRE ELLA”.
- Acta JGE 16/06/2008. Punto 2. “se manifiesta por parte de la Administración, la intención de dejar constancia en el acta, del acuerdo de retirada de enseres de zonas comunes, a pesar de haberse comunicado en numerosas ocasiones dicho propósito a los propietarios y especialmente a los propietarios de la terraza cubierta. El representante el piso 7º A, comenta que al igual que los elementos que hay en terraza, se deben retirar tanto felpudos como tendederos, por estar también en zonas comunes. En este sentido se manifiesta que si bien se encuentran en zonas comunes, la CP ha acordado de forma tácita la presencia de dichos elementos, no ocurriendo lo mismo con respecto a los elementos ubicados en cubierta, sobre los que el Presidente puntualiza que cuando la propietaria de la terraza cubierta realizó obras en su vivienda, a finales de los 80, practicó en su vivienda, una puerta para comunicar con la terraza comunitaria, instando la CP a retirarla, suprimiendo de esta forma el paso directo, ilegalmente practicado, entre su propiedad y la terraza comunitaria. Al mismo tiempo se acordó en Junta que no podían colocar en ninguna de las paredes de dicha terraza ningún elemento fijo que sobrepasara los 40cm, determinándose dado el uso comun de la terraza, que cualquier persona que la utilizara, usando para ello algún bien propio (sillas, mesas, sombrillas, toldos, tendederos, etc.) debería retirarlos al dejar la terraza , ya que en ella no está permitido dejar (aunque sea temporalmente) ningún objeto sin el consentimiento expreso de la CP. La CP acuerda conceder el plazo de 1 mes para que se retire definitivamente cualquier elemento privativo que permanezca en la cubierta, escaleras y demás zonas comunes”.
- Acta JGO 11/03/2010. Ruegos y preguntas. “Se hace referencia al toldo colocado por el “piso terraza” sin el consentimiento de la CP. Se decide se dirija carta al propietario para que lo retire. Se hace referencia al tendedero de cuerdas clavadas en las chimeneas de la CP. Se decide se dirija carta al propietario que lo ha colocado, para que lo retire”.
- Acta de JGO 29/03/2011. Ruegos y preguntas. No se reproduce por la extensión pero acredita que la por aquel entonces propiedad pedía permiso a la CP, y ésta lo concedía, o no, para cualquier asunto que afectara a la zona en cuestión (color del toldo, instalación