Nos han notificado la Sentencia que estima la demanda interpuesta a instancia de una cliente del despacho, en el que solicitábamos la resolución contractual de un contrato firmado en 1977 por expiración del plazo.
Objeto de la demanda. Los padres de la cliente arrendaron una vivienda de su propiedad a favor de un tercero en el año 1977. El titular de dicho contrato había fallecido en 2012 y su cónyuge se había subrogado en su posición de arrendatario. Cuando la cónyuge falleció, la hija del matrimonio pretendía mantenerse en el inmueble más de los dos años legales y alegaba que la titular inicial del contrato era su madre, por lo que cabía su subrogación en la posición de inquilina hasta que falleciera.
La fundamentación jurídica de la demanda se fundamentaba en que tras el fallecimiento de la cónyuge del inquilino inicial, la hija de ambos sólo podía mantenerse en el inmueble dos años, por lo que de conformidad con la Disposición Transitoria 2ª de la LAU de 1994, una vez transcurrido el segundo año, el contrato quedaba resuelto previa comunicación previa.
Interposición de la demanda. La demanda se interpuso solicitándose la resolución del contrato de arrendamiento del año 1977 por expiración del plazo contractual y sus prórrogas y solicitando el desahucio de la demandada de la vivienda.
En primer lugar, debemos señalar que no existía un contrato de arrendamiento firmado, pero ambas partes reconocían que la fecha de inicio del alquiler fue en el año 1977, por lo que se trataba de un contrato de renta antigua. Los denominados contratos de renta antigua son aquellos firmado hasta el año 1985, cuando se aprobó el RD Ley 2/1985, de 30 de abril, que modificó, entre otros, la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda y de local al eliminar la prórroga forzosa a favor del arrendatario.
Por tanto, la demanda se fundamentaba en la Disposición Transitoria 2ª de la LAU 1994, que se remite a la LAU 1994, en la que se establecía que estos contratos finalizarían cuando el arrendatario falleciese, si bien en cuanto a las cuestiones relativas a la extinción y subrogación, que era el objeto de la demanda, había que atenerse al punto 4: “A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento” (Se transcribe el extracto que ataña estrictamente a la controversia).
En segundo lugar, la cliente nos entregó documentación firmada por el arrendatario inicial quien se reconocía una deuda por impago parcial de la renta y se comprometía a su abono, junto con la actualización según IPC. Además, aportábamos anotaciones contables de los padres de la cliente donde se recogían los pagos que el titular inicial del contrato realizaba desde el inicio del contrato, así como burofaxes que se le remitían desde los años 90 dirigidos siempre al titular del contrato y, una vez fallecido, a su viuda.
Oposición a la demanda y juicio. La demandada se opuso a nuestra demanda alegando que la titular inicial del contrato de arrendamiento había sido su madre, por lo que a su fallecimiento, ella tenía derecho a subrogarse en el mismo hasta el fin de sus días. Si bien reconocía que su padre había residido en el inmueble, sólo lo hacía por temporadas y negaba que el contrato lo firmara él.
En el acto del juicio, se admitió la testifical de dos testigos por cada parte; por nuestra parte testificaron la hermana de la cliente, quien no era propietaria del inmueble, y un vecino que acudía de pequeño al inmueble. Ambos certificaron que desde que se arrendó el inmueble siempre había residido un hombre y, concretamente, la hermana de la cliente le identificó como el titular del contrato de arrendamiento. Por parte de la demandada acudieron dos testigos que señalaban que el contrato se había firmado a favor de la madre de la demandada.
Sentencia. La demanda estima íntegramente nuestra demanda y condena a la demandada al pago de las costas del procedimiento.
En primer lugar, la Sentencia da mayor credibilidad a nuestros testigos, y en especial a la hermana de nuestra cliente (frente a quien no se formuló tacha por parte de la demandada), quien señaló con absoluta coherencia que el contrato se firmó desde el principio a favor del padre de la demandada. La juzgadora tiene en consideración que en el año 1977 la hermana tenía 21 años, por los 7 años que tenía una de las testigos contraria, por lo que esta última solo podía hablar por referencias.
En segundo lugar, y en relación con la prueba documental aportada, se refería a la falta de prueba directa (es decir, la inexistencia en este caso de un contrato escrito y el hecho de que no se encontraban vivas las personas que inicialmente lo habrían celebrado), por lo que debía acudirse a la prueba indiciaria para poder determinar quién era el primer titular del contrato.
La documental aportada junto con nuestra demanda incluía el documento de reconocimiento de deuda, comunicaciones remitidas al titular del contrato y, una vez fallecido, a su viuda (la madre de la demandada) y la contabilidad relativa al arrendamiento donde se incluían los pagos realizados por el padre de la demandada, titular del contrato. Todo ello, junto con las testificales propuestas por esta parte, acreditaban que la madre de la demandada (cónyuge del titular inicial) se había subrogado por primera vez en la posición del arrendatario y, por tanto, la subrogación a favor de su hija (la demandada) era la segunda, por lo que con arreglo a la ley, el contrato sólo podría prorrogarse dos años desde el falimiento de la madre, término que se habría cumplido a la vista de la carta remitida por la demandada a la propiedad (en que comunicaba que el fallecimiento de su madre se produjo en el año 2020), por lo que, junto con la voluntad de la cliente de no renovar el contrato, el contrato, acreditaban la extinción del contrato y, por lo tanto el lanzamiento de la demandada de la vivienda.
En cualquier caso, desde Abogados Reunidos ofrecemos la primera consulta gratuita para estudiar el caso concreto de nuestro cliente de forma individualizada, facilitarle nuestra opinión jurídica así como, en su caso, un presupuesto muy ajustado para poder ayudarle en sus problemas.
Por último, recordamos que en Derecho no existen dos casos idénticos y que dos más dos, casi nunca son cuatro.